inwestycja w mieszkanie na wynajem

Średnie ceny ofertowe najmu mieszkań (38-60 mkw.) W ogłoszeniach o wynajmie mieszkań najbardziej przestronnych (60-90 m kw.) wzrost oczekiwań cenowych największą skalę miał w Gdańsku Wynajem mieszkań lub tzw. flipy, czyli ich kupowanie z myślą o remoncie i jak najszybszej sprzedaży z zyskiem, to główne źródło utrzymania coraz większej liczby osób. Osoby te, bazując na własnym doświadczeniu, często już na etapie rozważania zakupu danej nieruchomości są w stanie ocenić, ile czasu i pieniędzy pochłonie Kraje pozaeuropejskie, gdzie Polacy chętnie inwestują to między innymi Egipt i Turcja, ale również Tajlandia. Jest to dynamicznie rozwijający się kraj, w którym wciąż można znaleźć nieruchomości w cenach niemal dziesięciokrotnie niższych, niż w Europie. Mankamentem jest oczywiście fakt, że Tajlandia znajduje się po drugiej Inwestycja w mieszkanie na wynajem można porównać do lokaty bankowej. Ten pomysł gwarantuje około dwukrotnie wyższy zwrot w skali roku. Do tego weźmy pod uwagę wzrost wartości nieruchomości w czasie, który wynosi średnio 6% rocznie - w zależności oczywiście od miasta. Chociaż istnieje ryzyko, że inwestycja nie będzie sukcesem, na jej korzyść przemawiają trendy widoczne na rynku. Rosnący popyt na nieruchomości sprawia, że wartość lokum zwiększają się z roku na rok, dzięki czemu ewentualna sprzedaż mieszkania, które nie przynosi zysków , przebiega zwykle szybko i sprawnie - podkreślają Manfred Mann Singles In The Sixties. Apartamenty inwestycyjne to wygodna metoda uzyskania wysokich dochodów przy minimalnym wysiłku. W zasadzie musisz tylko kupić aparthotel - całą resztą zajmie się doświadczony operator. Możesz zarobić nawet 7% wartości apartamentu inwestycyjnego w ciągu roku pod warunkiem, że wybierzesz atrakcyjną lokalizację. W Polsce jest to dość proste - Morze Bałtyckie, góry i wiele miast co roku przyciągają miliony turystów oraz biznesmenów. Wykorzystaj popularność tych miejsc i zarabiaj bez tracenia czasu na znalezienie najemców, podpisywanie z nimi umów, zajmowanie się nieruchomością. Apartamenty inwestycyjne to dobre rozwiązanie dla zabieganych i poszukujących bezpiecznej alternatywy dla wynajmu. Apartamenty inwestycyjne położone są w pobliżu turystycznych atrakcji oraz centrów biznesowych, co zapewnia stały napływ najemców. Wykorzystaj ich świetną lokalizację, aby zyskać stabilne źródło dochodów bez konieczności poświęcania czasu na obsługę najemców. Gośćmi oraz przygotowaniem aparthotelu zajmie się doświadczony operator. Jedyne, co musisz zrobić, to zakupić nieruchomość. Pamiętaj, że Ty również możesz z niej skorzystać. Jeśli zatem marzy Ci się krótki odpoczynek nad morzem lub w górach, czy też musisz odwiedzić dane miasto w celach biznesowych, nie szukaj pokoju w hotelu! Przecież masz swój własny apartament inwestycyjny! A co musisz wiedzieć o tym sposobie inwestowania zanim się na niego zdecydujesz? Apartamenty inwestycyjne - korzyści dla inwestora Popularność tego typu formy inwestowania stale wzrasta z kilku prostych powodów. Po pierwsze, łatwość pozyskania nieruchomości w atrakcyjnym turystycznie czy biznesowo miejscu, często takim, w którym nie można postawić typowych osiedli mieszkaniowych. To świetna opcja zwłaszcza dla osób, które jeżdżą na urlop lub w celach biznesowych w jedno konkretne miejsce i chcą mieć w tym czasie nieruchomość na wyłączność. Apartament inwestycyjny im to zapewnia. Dodatkowo koszt jego utrzymania i zakupu zwraca się, ponieważ jest wynajmowany na krótsze okresy innym osobom. To z kolei druga zaleta aparthoteli. Możesz je mieć na wyłączność, kiedy zaistnieje taka potrzeba, a przez pozostały czas udostępniać turystom czy biznesmenom. Pamiętaj, że każdy właściciel ma możliwość skorzystania również ze wszelkich udogodnień znajdujących się w danym kompleksie. Swój pobyt uprzyjemnisz sobie zatem bilardem, ćwiczeniami na siłowni, pływaniem na basenie itd. Kolejną korzyścią dla inwestora wydaje się brak konieczności poświęcania dużej ilości czasu, aby otrzymać wysoki zwrot z inwestycji. Tak naprawdę to operator zajmuje się pozyskiwaniem najemców, reklamowaniem obiektu, organizowaniem sprzątania, naprawami czy podejmowaniem gości. Zyskujesz więc czas, który w przypadku tradycyjnych form wynajmu musiałbyś poświęcić na dojazd do nieruchomości, remonty, naprawy, szukanie gości itp. Nikt nie będzie dzwonił do Ciebie w środku nocy z pytaniami o wolne terminy, nie będziesz musiał pilnować kalendarza itd. Dodatkowo, jeśli kupisz apartament inwestycyjny w atrakcyjnej lokalizacji, będzie on z pewnością chętnie wynajmowany. Unikniesz zatem problemu związanego z nieudaną inwestycją, co ma często miejsce w przypadku wynajmu tradycyjnego. Nieraz okazuje się, że tanio nabyte domki letniskowe nie przynoszą zysku, ponieważ ich lokalizacja nie odpowiada turystom. Apartament inwestycyjny łatwiej wynająć biznesmenom, a typowo wakacyjny zagranicznym turystom, zwłaszcza że typ budowy i charakter przedsięwzięcia jest tu nieco inny. Ofertę komercyjną prościej wypromować niż zwykłe mieszkania na wynajem, goście także czują się bezpieczniej - zapewnia im to system hotelowy. Rozliczanie za dobę, opieka wykwalifikowanego personelu, szybkie uzyskanie pomocy - takie aspekty bardziej przemawiają do zamożnych turystów. Dodatkowo apartamenty inwestycyjne są odpowiednio wyposażone, a ich design wyróżnia się nowoczesnym podejściem do architektury. Ty decydujesz o tym, jak będzie wyglądać wnętrze nieruchomości - możesz w ten sposób uniknąć aranżacji typowo hotelowych oraz dostosować ją do swoich upodobań. Kupiłeś aparthotel nad morzem? Jeśli znajduje się w inwestycji, której właścicielem jest duży deweloper, może on zaproponować Ci możliwość skorzystania również z innych jego nieruchomości. Na przykład zamiast na wakacje do swojego apartamentu nad morzem, możesz wybrać się do Warszawy czy w góry. Tego typu elastyczność to ogromna zaleta, którą oferuje coraz więcej deweloperów zajmujących się budową i sprzedażą aparthoteli. A co, jeśli znudzi Ci się wynajmowanie? W apartamencie inwestycyjnym możesz zamieszkać, jak również przekazać nieruchomość dzieciom czy rodzinie. Inną opcją jest jego zyskowna sprzedaż - wszak, jak każda nieruchomość, także i ta zyskuje na wartości. Zwłaszcza, jeśli wybrałeś aparthotel w atrakcyjnej lokalizacji. Niewątpliwie jednak największą zaletą apartamentów inwestycyjnych jest wysoki zwrot z inwestycji. Realnie szacuje się, że możesz zarobić do 7% wartości nieruchomości w skali roku, niemniej wiele inwestycji osiąga wyniki powyżej tej liczby. Dużo zależy tu od odpowiedniej lokalizacji, ale też dobrej reklamy. Jeśli ta pierwsza jest świetna - nie zawsze potrzebuje tej drugiej. Jeśli zatem chciałbyś ulokować kapitał w apartamentach inwestycyjnych, Twoim pierwszym krokiem będzie znalezienie atrakcyjnego miejsca, które przyciągnie najemców i zapewni Ci stabilny zysk. Jak to działa? Apartament inwestycyjny jest nieco innym produktem niż zwykły domek letniskowy czy mieszkanie na wynajem. Przede wszystkim stanowi on część ogromnej inwestycji składającej się z pozostałych apartamentów, a także części wspólnych, jak baseny, siłownie, kręgielnie, sauny, a nawet spa. Kupując aparthotel nie jesteś zdany sam na siebie. Zazwyczaj większe ośrodki skupiające wielu inwestorów albo mają własnych operatorów, albo mogą zaproponować doświadczone firmy, które zajmą się pozyskaniem nabywców, pilnowaniem odpowiedniej wysokości czynszu itd. Warto wiedzieć, że po zakupie to Ty jesteś właścicielem konkretnej części nieruchomości - zostajesz wpisany w jej księgę wieczystą, zyskujesz udziały w częściach wspólnych i gruncie, na którym wybudowano kompleks apartamentów inwestycyjnych. Możesz w każdej chwili sprzedać swój aparthotel lub w nim zamieszkać. Z operatorem ustalasz nie tylko zakres jego obowiązków, ale także takie aspekty, jak terminy, w których nieruchomość pozostaje do Twojej wyłącznej dyspozycji. W tej kwestii trzeba wiedzieć, że w zależności od zysku, jaki chcesz osiągnąć, apartament inwestycyjny może zostać udostępniany najemcom prawie przez cały rok lub np. tylko w sezonie wakacyjnym. Zazwyczaj jednak przyjmuje się, że inwestorzy korzystają z nieruchomości nie więcej niż miesiąc w roku. Dzięki temu udaje się osiągnąć maksymalne zyski z wynajmu aparthotelu. Z operatorem musisz również ustalić wysokość Twojego czynszu - to właśnie on stanowi podstawę zysku, jaki osiągniesz. Przez kilka pierwszych lat - zazwyczaj 2-3 - co miesiąc na Twoim koncie pojawi się określona suma wynagrodzenia za wynajem apartamentu inwestycyjnego. Po tym okresie zysk ten zależeć już będzie od obłożenia, ale również obrotności operatora czy zwyczajnie - fluktuacji na rynku turystycznym lub nieruchomości. Czyli im więcej osób wynajmie Twój apartament inwestycyjny, tym więcej zarobisz. Pamiętaj, aby podpisać z deweloperem oraz operatorem odpowiednie umowy, w których w szczególności opisane zostaną wszelkie aspekty prawno-finansowe, reklamacyjne, obowiązki itp. Warto zwłaszcza naciskać na dostęp do systemów rezerwacyjnych, dzięki czemu na bieżąco będziesz wiedzieć, kiedy Twój apartament inwestycyjny został zarezerwowany i wynajęty. W umowie z deweloperem trzeba określić takie aspekty, jak kara za nieterminowość oddania inwestycji, natomiast z operatorem - za niewywiązywanie się ze swoich obowiązków (zaniedbania w stosunku do gości oraz apartamentu - np. niesprzątanie). Ryzyko zakupu aparthotelu Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na nieruchomość w Świnoujściu, czy też w Warszawie tuż przy centrum biznesowym, to zawsze jest inwestycja kapitału, która wiąże się z ryzykiem. Obecnie systemy zakupu są dość bezpiecznie i szybko się rozwijają. Jednak czasem trudno uniknąć problemów związanych z fluktuacjami na rynku nieruchomości czy w branży turystycznej. Jak zatem zminimalizować ryzyko? Przede wszystkim wybieraj doświadczonych deweloperów i operatorów, którzy mogą pochwalić się już udanymi projektami. Unikaj ofert od osób bez żadnego doświadczenia w tym temacie, zwłaszcza jeśli oferują ogromne zyski na poziomie 10% i więcej. Nie korzystaj również z ofert przedsiębiorców, którzy nie mają własnych operatorów oraz nie oferują pomocy doświadczonych w tym temacie firm. Pojawia się bowiem ryzyko oszustwa. Od operatora zawsze żądaj możliwości podglądu do systemów rezerwacyjnych oraz przejrzystości w działaniach, zwłaszcza operacjach finansowych. Najlepiej też skorzystać z ofert z początkowym zyskiem gwarantowanym, a nie takich, które już na wstępie oferują procent od utargu. Każdy nowy ośrodek musi bowiem mieć czas na rozkręcenie biznesu i to zadanie w tym przypadku powinno spoczywać na barkach operatora, a nie inwestora. Istotnymi elementami będą umowy, które warto konsultować z prawnikami. Można również podpytać bardziej doświadczonych w tym temacie inwestorów, którzy mogą doradzić w trudnych sytuacjach. Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest inwestycją długoterminową. Najkorzystniejsze efekty uzyskuje się w perspektywie ponad 15 lat. Takie inwestowanie rekomendujemy głównie dla: :osób szukających dobrego zabezpieczenia emerytalnego :osób chcących zabezpieczyć potrzeby mieszkaniowe swoich dzieci :osoby pragnące szybko nabyć mieszkanie na swoje potrzeby mieszkaniowe Wynajem jako zabezpieczenie emerytalne Perspektywa niskiej emerytury spędza nie jednej osobie sen z głowy. Rząd wprowadził różne możliwości zbierania na swoją dodatkową emeryturę takie jak IKE czy IKZE. W ramach tych form oszczędzania możemy inwestować w akcje lub obligacje. Rynek akcji jest bardzo chwiejny i charakteryzuje się dużą zmiennością wartości inwestycji. Moim zdaniem słabo nadaje się jako zabezpieczenie emerytalne. Może po pewnym czasie okazać się że będziemy mogli wybrać z funduszu mniej pieniędzy niż włożyliśmy. Inwestowanie w fundusze obligacji jest mało rentowne. Marża odsetkowa dla obligacji 10 letnich wynosi zaledwie 1,5%. Marża odsetkowa jest wartością jaką uzyskujemy ponad poziom inflacji. Inwestowanie w mieszkania pod wynajem pozwala oczekiwać stopy zwrotu na poziomie inflacja+6 do 8% na początku inwestycji a z biegiem lat sięga poziomu inflacja + 16 do 20%. Do tego należy dodać bardzo ważną informację, że jest to bezpieczna inwestycja. Po osięgnięciu wieku emerytalnego mamy do wyboru 2 scenariusze. Mo żemy sprzedać mieszkanie i korzystać swobodnie ze zgromadzonego kapitału, który nie uległ inflacji. Możemy nadal wynajmować mieszkanie i cieszyć się z dodatkowej emerytury, a mieszkanie pozostawić potomnym w spadku. Inwestowanie w wynajem jako sposób na zabezpieczeniepotrzeb mieszkaniowych dzieci Wszyscy zdajemy sobie sprawę, że pieniądze reprezentują wartość umowną w wyniku ogólnej zgody społecznej. Jednak aby pieniądz prawidłowo spełniał funkcję tezauryzacyjną (środka przechowywania wartości), musi posiadać zaufanie podmiotów gospodarczych i ludności, w szczególności zaś musi przeważać przekonanie, że jego siła nabywcza nie zmniejszy się w znacznym stopniu w czasie. Przy niewielkiej inflacji, np. 2-3%, warunek ten jest łatwo spełnić ponieważ trudno jest zauważyć zmianę ceny o tak małą wartość, gdyż producenci stosują różne sposoby ukrycia zmiany cen, np. zmianę wielkości opakowania, zmianę nazwy produktu, różne odmiany produktów (paluszki: krótkie, długie, słone, z kminkiem, z papryką, z cukrem itp.) Jednak inflacja 3% po 30 latach daje nam 135,66% (efekt procentu składanego). Założyliśmy tutaj bardzo małą inflację, w Polsce mieliśmy do czynienia z o wiele większą inflacją. Wystarczy wspomnieć lata 1978-2000 gdzie najniższa inflacja w tym okresie to 7% wystąpiła tylko jeden raz w 1979. W tym okresie przypomnę tylko inflację w latach 1981- 21,2%; 1982 - 100,8%; 1988 - 60,2%; 1989 - 251,1%; 1990 - 585,8%. Zainteresowanych szczegółami odsyłam na oficjalną stronę GUS. Czy wobec ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego podobny scenariusz nie może się powtórzyć? Moim zdaniem ryzyko jest bardzo duże. Jest bardzo prosty sposób zabezpieczenia się przed tego typu sytuacją. Jest to zakup udziału w mieszkaniu przeznaczonym pod wynajem. Nie potrzeba przy tym dysponować dużą gotówką, minimalna kwota inwestycji to 10 000 zł. Dokonujesz zakupu określonej ilości metrów kwadratowych mieszkania. Od teraz żadna inflacja nie jest dla Ciebie straszna. Ty już posiadasz swoje metry kwadratowe. Jeśli cena zakupu wzrośnie o 30%, Ty nadal dysponujesz swoimi zakupionymi metrami mieszkania, ale wartymi o 30% więcej. Oczywiście dodatkowo korzystasz z udziału w zyskach z wynajmu. W ten sposób gdy dysponujesz wolnymi środkami możesz dokupować kolejne udziały. Możesz także reinwestować udział w zyskach. Po pewnym czasie uzbierasz pełny metraż mieszkania dla swojej pociechy. Inwestowanie w wynajem jako sposób na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Decyzja o zakupie mieszkania na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest bardzo często decyzją o silnym podłożu emocjonalnym. Perspektywa posiadania własnego “M” przysłania nam przesłanki racjonalne. Któż zdaje sobie sprawę, że kupując małe mieszkanie o wartości 120 000 zł na kredyt będziemy musieli spłacać kredyt przez 20 lat w kwocie ponad 820 zł miesięcznie, przy założeniu oprocentowania na poziomie 5,5%. Takie samo mieszkanie możemy kupić w ciągu 8,5 roku inwestując w mieszkanie na wynajem. Różnica jest ogromna. Poniższe tabele obrazują ten mechanizm. Czy posiadanie mieszkania na wynajem jest opłacalną inwestycją? Od kilkunastu lat kupuję mieszkania na wynajem. Jestem przekonany, że jest to najlepsza z możliwych inwestycji. Dlaczego? Po pierwsze, większość inwestycji może nam przynieść zwrot albo w postaci bieżącego dochodu (np lokata bankowa), albo wzrostu wartości zainwestowanego kapitału (np kupno złota). Nieruchomości na wynajem dają zwrot w obu postaciach jednocześnie. Po drugie, mieszkanie można kupić za cenę znacznie (nawet 20-30%) niższą od średnich cen podobnych mieszkań, gdyż rynek nieruchomości jest niedoskonały. Cena zależy od motywacji sprzedającego. Po trzecie, banki chętnie udzielają kredytów na zakup mieszkań, ale nie innych klas aktywów. A lewarowanie zwiększa rentowność inwestycji. Kolejny argument – wartość zakupionej nieruchomości jak i czynsz najmu są silnie skorelowane z inflacją i rosną, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Wzrost czynszu zwiększa opłacalność. Z kolei wzrost wartości mieszkania przy saldzie kredytu wyrażonym w wartościach nominalnych otwiera drzwi do refinansowania. Ryzyko całkowitej utraty kapitału można ubezpieczyć, co nie jest możliwe przy innych klasach aktywów. Można trwale podnieść wartość mieszkania przy niewielkich nakładach – ścianka działowa zwiększy przychody z najmu, bo mieszkanie 2-pokojowe można wynająć drożej niż kawalerkę. Wreszcie możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (nawet do 10% rocznie), co zwiększa opłacalność najmu. Czy najem zawsze jest opłacalny? Oczywiście, tak jak nie w każdy dzień lata świeci słońce, tak i nie każde mieszkanie na wynajem jest opłacalną inwestycją. Inwestorzy w Polsce popełniają wiele prostych błędów, choćby powszechna strategia „dziś kupię, a jutro się zobaczy”, w której kupujący nie zadają sobie nawet trudu zastanowienia się w jakim celu kupują: by za 2-3 lata drożej sprzedać, czy po to by uzyskać stabilny, comiesięczny dopływ gotówki? Brak zdecydowania zwiększa ryzyko. Inny częsty błąd: przepłacanie za mieszkanie. Jeśli któś zapłacił 20% powyżej ceny rynkowej („bo żonie się podobał widok”) to osiągnie niższą rentowność, niż osoba, która cierpliwie, bez emocji szukała dobrej okazji cenowej. Opłacalność najmu zależy też od dyscypliny w zarządzaniu najmem. O tym napisałem odrębny poradnik. Jeśli ktoś nie ma czasu pokazywać swojego mieszkania po wyprowadzce poprzedniego najemcy, to nie osiągnie zysków, a będzie ponosił koszty. Opłacalność najmu w praktyce Moje doświadczenia wskazują, że przedział zwrotów z samych opłat najmu jest dość szeroki – od 3 do 25% rocznie. Dla kawalerek w Łodzi będzie to najczęściej 7 – 10%, a dla mieszkań 2-pokojowych w Warszawie 5 – 8%. Możliwe jest pokrycie kosztów obsługi zaciągniętego kredytu przychodami z najmu. O wzroście wartości mieszkania nie wspominając. Ale dla mnie i tak najważniejszą zaletą mieszkań na wynajem jest to, że mogą się one stać podstawą wolności finansowej. Gdy suma comiesięcznych przychodów z najmu posiadanych mieszkań przekroczy poziom comiesięcznych wydatków na utrzymanie rodziny, osiąga się wolność finansową. Wtedy można dalej pracować, ale nie jest to już konieczne dla utrzymania swojego dotychczasowego standardu życia. Licząc w Excelu opłacalność inwestycji powinniśmy uwzględnić wszystkie koszty i przychody, zdyskontować je w czasie i wyliczyć NPV. A jaka jest wartość pojawiającej się na końcu procesu inwestycyjnego wolności finansowej? Przeszedłem na emeryturę 3 lata temu w wieku 43 lat. Swoje doświadczenia opisuję na blogu i twierdzę, że wolność finansowa jest ... bezcenna. Nie ma pewniejszej drogi do osiągnięcia wolności finansowej niż poprzez mieszkania na wynajem. Powodzenia! Sławek Muturi Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik Założyciel Mzuri Sp z – firmy zarządzającej najmem powrót Ostatnie miesiące pokazały, że niewidoczny gołym okiem wirus może w krótkim czasie rozłożyć na łopatki gospodarkę na całym świecie. Inflacja galopuje, giełda notuje najwyższe w historii spadki, a mocne dotąd waluty tracą na wartości. Sytuacja tak nagła, że wielu z nas w lekkim popłochu zastanawia się, gdzie ulokować wolne środki, żeby ich nie stracić. Dwie względnie pewne opcje to złoto i nieruchomości. Tego pierwszego od dawna nie ma na rynku, te drugie onieśmielają nowicjuszy. Czy słusznie? Postaramy się przybliżyć temat osobom, które dopiero planują zainwestować w nieruchomości i nie za bardzo wiedzą, od czego zacząć. Jaki jest próg wejścia przy inwestowaniu w nieruchomości? Inwestowanie w nieruchomości większości z nas kojarzy się z kupnem mieszkania na wynajem. Tymczasem to tylko jedna z możliwości. Przede wszystkim nie zawsze trzeba kupować i niekoniecznie wynajmować, żeby się opłacało. Na starcie nie trzeba więc dysponować dużą gotówką. Na dobrą sprawę im mniejszą kwotę zainwestujesz na początku, tym mniejszy stres i ryzyko. W miarę zdobywania doświadczenia, poziom inwestycji można zwiększać. Trzeba też pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości to zwykle nie jest dochód pasywny. Nie sprowadza się do wyłożenia gotówki i liczenia zysków. Przy nieruchomościach prawie zawsze jest coś do zrobienia. Potrzebne będą zatem pieniądze, ale i czas. Na szczęście do pewnego momentu są one wymienne. Jeśli masz dużo czasu, a mniej pieniędzy, możesz wiele rzeczy dopilnować samodzielnie. Jeśli czas to towar deficytowy, ale masz spory budżet, część zadań możesz zlecić. Jeśli masz mało czasu i mało pieniędzy, dobrze się zastanów, czy to właściwy moment na inwestowanie w nieruchomości. Jakie zatem formy inwestowania w nieruchomości są bezpieczne? W którym przypadku ważniejszy jest czas, a kiedy pieniądze?Jakie jest ryzyko i stopa zwrotu? Sprawdźmy. Podnajem nieruchomości To forma dobra na początek, gdy nie chcemy od razu inwestować dużych środków, ale mamy sporo czasu. Co to jest podnajem? To sytuacja, kiedy wynajmujemy komuś nieruchomość, która nie należy do nas. Najpierw sami ją najmujemy od właściciela, a następnie pełnimy funkcję gospodarza i wynajmujemy ją kolejnym osobom. Konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej, a w umowie, którą zawieramy z właścicielem, musimy mieć jego zgodę na dalsze wynajmowanie. W umowie warto też jak najdokładniej doprecyzować zasady współpracy, np. na jaki okres właściciel udostępnia nam nieruchomość, jakie prace można wykonać, aby podnieść jej atrakcyjność itp. Warto również zainwestować w odpowiednie szkolenie, aby zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa i dobrymi praktykami. Czy podnajem się opłaca? Twój dochód to różnica między czynszem zapłaconym Tobie przez podnajmujących, a tym, który musisz zapłacić właścicielowi mieszkania, pomniejszona o ewentualne koszty poniesione przez Ciebie w celu zwiększenia atrakcyjności oferty. Jeśli najmiesz “mieszkanie po babci” oraz zainwestujesz trochę czasu i środków w jego odświeżenie, wymianę mebli, czy pozbycie się gratów (oczywiście po uzgodnieniu tego z właścicielem), standard nieruchomości istotnie się zwiększy, a to uzasadni wyższy czynsz. Twój zarobek może więc być całkiem spory. Największe stopy zwrotu uzyskuje się przy podnajmowaniu krótkoterminowym, ale trzeba mieć wówczas czas na dopilnowanie stanu nieruchomości i częste poszukiwanie klientów. Kupno nieruchomości pod wynajem To opcja dla tych inwestorów, którzy posiadają już pewne środki i chcą je ulokować w nieruchomości. Przy tej inwestycji poziom zaangażowania pieniędzy i czasu jest podobny. Nie wystarczy kupić i znaleźć najemców. Zwykle lokal trzeba najpierw wyremontować, przystosować i wyposażyć, a potem również dbać o jego stan. Przed zakupem warto przemyśleć jaka forma wynajmu nas interesuje, bo od tego zależy wybór nieruchomości. Wynajem długoterminowy Grupa docelowa to np. młode pary, studenci, czy pracownicy, którzy na stałe mieszkają w innej miejscowości. Zaletą takiej formy jest w miarę stabilny przychód z czynszu, a jednocześnie mniej obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości. Pod taki wynajem najlepiej sprawdzą się niewielkie mieszkania zlokalizowane w miejscu atrakcyjnym dla naszych lokatorów - dla młodych, będzie to kameralne osiedle z przedszkolem, sklepami, przychodnią w pobliżu, dla studentów - zlokalizowane niedaleko od uczelni i dobrze skomunikowane z miastem. Mieszkania te z reguły są dość drogie. Wynajem krótkoterminowy Naszymi lokatorami będą najczęściej turyści, ewentualnie studenci zaoczni, czy np. uczestnicy szkoleń i konferencji. Dlatego istotna jest lokalizacja nieruchomości i dobra komunikacja z centrum miasta, które jest głównym celem krótkich pobytów. Na taki wynajem najlepiej sprawdzi się większa nieruchomość, w której można wynajmować odrębne pokoje różnym gościom. Trzeba ją jednak dostosować, zapewniając odpowiednią liczbę łazienek, dostęp do kuchni, czy dodatkowe wyposażenie, tj. żelazko, ręczniki, czy pościel. Z wynajmem krótkoterminowym wiąże się większa rotacja lokatorów oraz większe zaangażowanie z naszej strony, związane chociażby z koniecznością sprzątania i przygotowania nieruchomości dla kolejnych gości. Trzeba się też liczyć z szybszym zużywaniem wyposażenia i częstszymi naprawami. Niezbędne jest zorganizowanie systemu rezerwacji, wydawania kluczy, czy sposobu rozliczania z lokatorami. Czy wynajem się opłaca? To zależy - od lokalizacji nieruchomości, jej standardu, a nawet lokatorów. Przy szacowaniu opłacalności, oprócz ceny zakupu i spodziewanej wysokości czynszu, trzeba uwzględnić opłaty notarialne i sądowe, podatek, ubezpieczenie oraz ewentualne wydatki związane z przystosowaniem nieruchomości pod wynajem. Później dojdą również koszty remontów (planowanych i nieprzewidzianych), czy sytuacje, gdy nie będziemy mieli lokatorów, a trzeba będzie ponosić koszty bieżące. Należy się więc liczyć z tym, że realny zysk odczujemy po pewnym czasie. Wartość nieruchomości raczej nie będzie spadać, więc inwestycja jest bezpieczna, nawet wówczas, gdy sytuacja na rynku wymusi obniżenie ceny wynajmu. Na ten moment (maj 2020) średnia stopa zwrotu z inwestycji, przy założeniu, że nie wspieramy się kredytem, wynosi ok. 6%. Wydaje się, że w obecnej sytuacji nawet wzięcie kredytu hipotecznego na sfinansowanie części inwestycji, będzie opłacalne. Stopy procentowe są przyjazne kredytobiorcy, a rezerwa finansowa przyda się na awaryjne sytuacje. Dla porównania oprocentowanie lokat bankowych obecnie jest niższe od wskaźnika inflacji, w związku z tym dają one zerowy lub wręcz ujemny zwrot z inwestycji. Przed zakupem przede wszystkim trzeba przemyśleć, komu i na jakich zasadach chcemy wynajmować nieruchomość oraz jakimi środkami i możliwościami dysponujemy. Od tego zależy bowiem wybór lokalizacji, wielkości czy nawet standardu kupowanej nieruchomości. Przyda się też znajomość rynku i okolicy. Zakup mieszkania w niewielkiej miejscowości, gdzie nie ma żadnych atrakcji ani miejsc pracy, raczej się nie opłaci - nawet jeśli jego cena jest bardzo atrakcyjna. Za to relatywnie drogie mieszkanie w pobliżu uczelni, czy dużej korporacji, może się zwrócić kilkukrotnie. Kup tanio, sprzedaj drożej - czyli flipping nieruchomości Ta forma inwestowania zyskuje coraz większą popularność, choć wbrew pozorom wcale nie jest tak prosta, jak się może wydawać. Zasadniczo polega na zakupie nieruchomości w cenie poniżej wartości rynkowej (często w kiepskim stanie), zwiększeniu jej standardu i szybkiej sprzedaży za dużo wyższą cenę niż kupiliśmy. Czasami konieczny jest generalny remont, ale można trafić na takie okazje, gdzie wystarczy drobne odświeżenie, czy home staging, którego koszt jest symboliczny, aby sprzedać nieruchomość ze sporym zyskiem. Czy house flipping się opłaca? Średnia stopa zwrotu przy flippingu mieszkań to 15%, ale w niektórych przypadkach może wynieść 30%, a nawet 50% i więcej. Jednak trzeba pamiętać, że obowiązuje tu zasada, że im łatwiejszy wydaje się zarobek, tym więcej pułapek czeka po drodze: niedoszacowanie zakresu remontu, który pochłonie tyle środków, albo będzie tak długotrwały, że zwrot z inwestycji będzie symboliczny lub koszty bieżące pochłoną zysk, kupno nieruchomości bez potencjału (nieatrakcyjna dzielnica, uciążliwe sąsiedztwo), która zamiast zysku przysporzy tylko kłopotu, nieumiejętnie prowadzona sprzedaż i przez to uzyskanie niższej ceny, lub długie poszukiwanie nabywcy (które generuje dodatkowe koszty). Ponadto trzeba pamiętać, że na rynku jest dość duża konkurencja, nie tylko ze strony pośredników nieruchomości, którzy pierwsi wyłapują najlepsze okazje, ale również ze strony bardziej doświadczonych inwestorów. Trzeba poświęcić sporo czasu na znalezienie atrakcyjnej okazji, nie tylko przeglądając ogłoszenia (te zresztą w większości najpierw przechodzą przez ręce pośredników), ale też szukając bardziej aktywnie - niekoniecznie w miejscu zamieszkania. Przyda się odpowiednia wiedza teoretyczna dotycząca branży nieruchomości oraz obowiązujących przepisów prawnych i podatkowych, a także znajomość sytuacji na rynku lokalnym. Inne formy inwestowania w nieruchomości Jeśli dysponujemy większym kapitałem i mamy już nieco rozeznania na rynku, możemy spróbować zainwestować w nieruchomości z większym progiem wejścia. Nieruchomości komercyjne Coraz więcej firm nie czuje potrzeby posiadania własnej siedziby i woli najmować przestrzeń biurową, magazynową czy “roboczą”. Dlatego dla inwestorów z większym kapitałem, zakup nieruchomości przeznaczonej na wynajem pod działalność gospodarczą będzie całkiem intratną formą ulokowania kapitału. Najemcy biznesowi to z reguły dłuższe umowy, a zatem stabilne źródło przychodu. Próg wejścia jest dość wysoki, bo nie tylko cena nieruchomości jest spora, ale często trzeba ją przystosować pod wymagania przyszłych najemców. Niezbędne jest dobre zbadanie rynku i potrzeb, aby wiedzieć, pod jaką branżę się nastawić. Być może w danej okolicy zamiast kolejnej przestrzeni biurowej bardziej sprawdzą się lokale gastronomiczne. To ważne, bo jeśli miejsce będzie atrakcyjne biznesowo dla najemcy, to i my zyskamy. Nie ma nic gorszego od inwestycji, która na siebie nie zarabia, więc w naszym interesie leży, aby nie stała pusta. Czy opłaca się kupować nieruchomości komercyjne pod wynajem? Zasadniczo tak. Rentowność inwestycji można założyć albo zestawiając cenę zakupu z ceną wynajmu i obliczając, kiedy “wyjdziemy na zero”, albo bardziej profesjonalnie - obliczając stopę zwrotu, czyli dzieląc roczny dochód netto z wynajmu przez wartość nieruchomości. Średnia stopa zwrotu w tym momencie to 7-9%. Warto zauważyć, że przy obecnych stopach procentowych, nawet biorąc kredyt hipoteczny, którego raty obniżą nam dochód netto, stopa zwrotu wychodzi dodatnia. Grunty - czy to się opłaca? Kupno działki, którą potem można sprzedać z zyskiem to dobry pomysł, ale pod pewnymi warunkami. Warto zapoznać się z planem zagospodarowania otoczenia oraz planami inwestycyjnymi zarówno samorządu, jak i innych inwestorów w pobliżu. Wówczas nie ryzykujemy, że w sąsiedztwie naszej działki powstanie w przyszłości uciążliwa działalność, która zniechęci kupujących. Dodatkowo znając lokalny rynek oraz wady i zalety okolicy, łatwiej będzie o wstępną analizę szansy znalezienia klienta, który będzie gotowy nam zapłacić odpowiednio wysoką cenę. Czasem na zwrot z inwestycji przyjdzie nam jednak poczekać. Condohotele - inwestycja wysokiego ryzyka Ta forma inwestycji polega na tym, że kupujemy pokój w hotelu, lub apartamentowcu, i w ten sposób stajemy się jego udziałowcami, a zatem uczestniczymy w podziale zysku. To inwestycja ze sporym progiem wejścia (ceny za mkw takich apartamentów zwykle są dwucyfrowe) i równie sporym ryzykiem. Niezależnie bowiem czy umówimy się na stały procent od zysku przez określony czas (zwykle 6-7%), czy na podział zysków, to zawsze zależy on od… zysku całego hotelu. W branży turystycznej wcale nie jest on taki pewny, bo wystarczy, że nie dopisze pogoda lub przytrafi się pandemia (choć tego chyba żadne ryzyko inwestycyjne nie uwzględniało) i zysk może okazać się niewielki, lub wręcz stracimy. Jeszcze większe ryzyko ponosimy, finansując budowę takich nieruchomości bez wcześniejszego sprawdzenia wiarygodności inwestora. Bankructwo firmy lub po prostu nieuczciwość dewelopera może nas pozbawić sporej kwoty. Przedstawiliśmy kilka możliwości inwestowania w nieruchomości, zarówno dla początkujących, jak i dla tych nieco bardzo wtajemniczonych inwestorów. Łatwo zauważyć, że o ile nie popełnimy podstawowych błędów, lub nie skusi nas zbyt korzystna okazja (która okaże się pułapką), to większość inwestycji da nam zwrot wyższy niż lokaty bankowe. Taka forma będzie też dla początkujących bezpieczniejsza niż giełda, bo zainwestowane pieniądze cały czas “widać”. Nieruchomości również wolniej niż inne branże reagują na wahania gospodarki, a ludzie zawsze będą potrzebowali mieszkań. Zachęcamy jednak najpierw do zgłębienia tematu, najlepiej na szkoleniach organizowanych przez profesjonalistów, gdyż zagadnienie proste nie jest a po co uczyć się na własnych błędach, skoro można na cudzych. Fot. tytułowa: Created by Freepik. Prywatni inwestorzy kupując mieszkania na wynajem popełniają bardzo często jeden podstawowy błąd… Zobacz jakimi zasadami kierujemy się w spółce kupując nieruchomości. I jak wygląda podnoszenie wartości nabywanych mieszkań. W żadnej z inwestycji nie uzyskasz takich danych jak u mnie… W ramach pełnej przejrzystości udostępniam szczegółowe informacje o mieszkaniach w portfelu spółki: dokładne adresy, numery ksiąg wieczystych, ceny zakupu wraz z kosztami transakcyjnymi, nakłady na remont, wysokość czynszu itp. Dane na tej stronie są aktualne na Wybrane aktualności znajdziesz na tej stronie. Wszystkie z posiadanych 55 mieszkań (jednostek najmu) są wynajęte. Pełne szczegóły (adresy, księgi wieczyste, wysokości czynszów) uzyskasz po przesłaniu wstępnego zgłoszenia zainteresowania inwestycją w formularzu na dole strony lub dostępnego tutaj) Wolisz obejrzeć zdjęcia? Na tej stronie znajdziesz zdjęcia większości mieszkań, które posiada i wynajmuje spółka. Dywersyfikacja geograficzna Białystok, Bydgoszcz, Częstochowa, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Katowice, Kraków, Łódź, Mysłowice, Poznań, Białystok, Sosnowiec, Szczecin, Wałbrzych, Warszawa, Wrocław, Zabrze. Standard wynajmu jaki przygotowujemy Zdjęcia wybranych mieszkań w portfolio spółki. Zainwestuj w mieszkania na wynajem już od zł © 2019-2021 (Remigiusz Stanisławek). Portal prowadzi firma Remigiusz Stanisławek Rodzinne Finanse. Portalu nie powadzi firma Mzuri CFI Rodzinne Finanse. Dołącz do grupy ponad 150 inwestorów. Sprawdź też: Polityka prywatności, RODO. Informacje publikowane na stronie internetowej nie stanowią oferty ani rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia MF z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Informacje w portalu udostępniane są wyłącznie w celach informacyjnych i reklamowych i nie należy ich traktować jako rekomendacji inwestowania czy też zaniechania inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe. Dane te nie mogą być traktowane jako usługa doradztwa inwestycyjnego lub innego typu doradztwa. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości kapitału.

inwestycja w mieszkanie na wynajem